导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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