近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)<娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星/p>

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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