文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(z府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀hì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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