万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到(d雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁ào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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