5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构对于(牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质yú)这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cān牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质g)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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